Thenay

OPERATION THENAY

2001
Région Centre
Indre

Contexte

Localisation
Thenay, commune rurale de l’Indre, 1000 habitants.

Les accédants
6 ménages de “ gens du voyage ” apparentés, vivant en caravane et sédentarisés depuis de nombreuses années sur la commune de Thenay.
4 ménages bénéficient du RMI et des allocations familiales. L’un d’eux exerce en plus un travail indépendant (vannerie, rempaillage).
1 ménage cumule un emploi salarié, un travail indépendant et les allocations familiales.
Le dernier ménage dispose des revenus d’un emploi salarié et de l’Allocation unique dégressive.

Origine du projet
Sachant que des financements individuels sont difficiles à trouver, l’idée était de faire emprunter une SCI auprès de la SACIF.

Calendrier

- Période de gestation et de préparation du projet : 1998 / 1999
- Période de mise en œuvre opérationnelle : 2000 / 2001. Livraison : février 2001.

Projet immobilier

Six maisons (5 T4 et 1 T3) de plain-pied sur des parcelles de 1300 à 1800 m².
Surface habitable de chaque pavillon : de 66 à 80 m² sur un seul niveau. Pas de garage, pas d’annexe.
Le plan est très simple : une pièce principale avec porte-fenêtre, une cuisine, une salle de bains, deux ou trois chambres.
Chauffage : poêle à bois central avec distribution par air pulsé, plus un convecteur dans la alle de bain.

Coût total de l’opération : près de 366.000 € (environ 61.000 € / pavillon) dont :
Terrain : près de 30.500 €
Coût total du bâti : près de 305.000 €
Prix de revient : 665 € / m²

Montage juridique

- 1er temps : Constitution de la SCI d’attribution “ Les Côteaux ” dont l’objet est la réalisation d’un programme de construction de pavillons destinés à l’accession à la propriété de 6 familles de “ gens du voyage ”

SCI mono-programme, régie par les dispositions générales relatives aux sociétés civiles et par les articles L212.1 à L212.13, L214.1 à L214.9, et R212.1 à R212.16 du CCH. La SCI d’attribution “ Les Côteaux ” est constituée pour 25 ans à compter de son immatriculation.

Capital
SCI au capital de 1.525 € , constituée de 1000 parts.

Partenaires

    * HABITAT 2036 (40%)
    * Société Anonyme de Crédit Immobilier de France Habitat Groupe 36 (50%)
    * Association Actifs 36 (10%). Elle se compose de l’Association Solidarité Accueil, de l'ESH Habitat 2036, de l’Office technique départemental d’insertion, du Comité départemental d’amélioration de l’Habitat, de la Chambre des Métiers.

Attributions de la SCI

    * Ingénierie de l’opération (qu’elle peut déléguer) : montage du dossier, financement
    * Maîtrise d’ouvrage
    * Attribution par cession des parts constituant son capital. Dès le montage du dossier et le dépôt du permis de construire, chaque lot (terrain + logement) en fonction de sa valeur est affecté à un groupe de parts.
      Ex : lot n° 1
      Surface du terrain : 1334 m²
      Nombre de parts SCI : 172
      Valeur du lot : 62.960 €

- 2ème temps : Signature de l’acte notarié d’achat de parts. Les associés d’origine cèdent les parts qu’ils détiennent dans la SCI d’attribution aux différents accédants, qui deviennent alors associés au sein de la SCI

Les groupes de parts acquis donnent droit à la jouissance de la partie correspondant au lot et, à vocation ultérieure, à l’attribution en propriété. Les associés titulaires de groupes de parts de la SCI ne sont donc pas propriétaires. Ils ne le deviennent qu’à la dissolution de la SCI qui entraîne l’attribution des lots en pleine propriété.

Elle ne peut se faire au plus tôt, qu’après que l’assemblée ait statué sur les comptes définitifs de l’opération de construction. Mais la dissolution peut être différée, ce qui implique que les associés conservent la société pour gérer l’ensemble immobilier. C’est la solution qui a été envisagée ici, la gestion étant confiée à la SA HLM 2036. Elle répartit mensuellement aux ménages associés les charges de fonctionnement de la SCI, essentiellement constituées du remboursement de l’emprunt SACIF. Les 6 ménages remboursent solidairement l’emprunt. En cas de défaillance de l’un des associés, ses parts pourraient être mises en vente forcée.

- 3ème temps : Attribution des lots en pleine propriété aux accédants

Il est prévu que la dissolution n’intervienne qu’après total remboursement de l’emprunt.

Montage financier

- La SACIF a consenti à la SCI un prêt d’une durée de 20 ans, d’un montant de 366.000 €
- La Communauté de communes garantit 50% de l’emprunt fait par la SCI auprès de la SACIF.
- Le terrain appartenait à la commune qui l’a vendu à la SCI. La commune a réalisé les VRD et a accordé une subvention de 7.600 € pour les fournitures en vue des aménagements extérieurs (grillage, arbres fruitiers, gazon…).
- La CAF a accordé une subvention de 10.000 € (pour un coût total de 20.000 € pour l’équipement des 6 logements en mode de chauffage. Un accord de principe a été donné également sur l’octroi, à titre exceptionnel, aux familles allocataires qui en feraient la demande, d’un prêt au titre de l’amélioration de l’habitat d’un montant de 1.100 € (taux d’intérêt de 1 % remboursable en 36 mensualités), et ce, également pour le financement mode de chauffage.
- Aucun apport personnel n’a été exigé des ménages. Une offre de prêt a été faite pour la totalité du coût de l’opération, y compris pour les frais de notaires, au taux constant de 3,20% sur 20 ans.
Le remboursement de l’emprunt est l’équivalent d’un loyer pour les nouveaux associés. Il est couvert en partie par l’allocation logement accession, une part résiduelle restant à la charge des ménages.

Participation des accédants au projet

Etude du plan masse et du plan de chaque logement avec les familles. Chaque ménage a personnalisé l’agencement des cloisons intérieures de son pavillon.
Afin de faciliter l’appropriation de l’habitat, ce sont les futurs accédants qui ont réalisé les travaux d’aménagement extérieurs : clôtures grillagées, aménagement des allées et plates-formes stabilisées, plantation d’arbustes et de gazon, réalisation et pose des barrières d’accès aux terrains.
Durée des travaux de finition : 2 mois et demi.
Statut des personnes : bénévole pour les ménages en emploi salarié, contrat d’insertion pour les ménages bénéficiaires du RMI.
Encadrement technique par l’Association Solidarité Accueil. L’Association Actifs 36 effectue un accompagnement social des familles pendant les travaux mais aussi pendant un an après leur installation.

Contact

Patrick POUPET
Habitat 2036
Direction des investissements
14 -16, rue Saint-Luc - 36 006 CHATEAUROUX
Tél : 02 54 08 15 93 – Fax : 02 54 08 14 56